业委会成功追讨前期物业187万公共收益！

返还地面停车费收入1,653,908.96元

返还广告费收入221,568元

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判决书

上海市徐汇区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0104民初4596号

原告：上海市徐汇区明园小安桥业主委员会，住所地上海市徐汇区。

负责人：张华、郑增江，该业委会正、副主任。

委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。

被告：

法定代表人：

委托诉讼代理人：

委托诉讼代理人：

原告上海市徐汇区明园小安桥业主委员会(以下简称小安桥业委会)与被告上海明园物业管理有限公司(以下简称明园物业)建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年2月11日立案。2019年3月14日，小安桥业委会增加诉讼请求。本院依法适用简易程序，分别于2019年3月11日、4月16日、2020年7月17日三次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人祝茗屿、被告的委托诉讼代理人陈江、袁方到庭参加诉讼。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序审理期限延长三个月。本案现已审理终结。

小安桥业委会向本院提出诉讼请求：

1.判令明园物业向小安桥业委会返还自2006年1月1日至2016年12月29日收取的地面停车费2,968,383.20元；

2.判令明园物业返还小安桥业委会自2006年1月1日至2016年12月29日收取的公共部位的广告费276,960元；

3.判令明园物业返还小安桥业委会电信、移动基站场地费用160,137.50元。

事实和理由：明园物业受上海安桥明园房地产开发有限公司委托，承担明园小安桥小区的前期物业服务，直至2016年12月29日退出小区。明园物业在物业服务期间，负责收取小区地面停车费，还出租公共设备、场地收取广告费、租金，上述费用依法应归全体业主所有。经小安桥业委会催讨明园物业拒不返还上述费用，故诉至法院。

明园物业辩称，不同意支付停车费，金额不明确没有依据。物权法于2007年10月实施，小安桥业委会主张该法实施之前的费用没有法律依据。停车费性质是明园物业收取的车辆保管费，根据合同法第355、356条以及物业管理条例第54条规定，收取的经营管理费用，征得业主同意的话均是合法的，明园物业提供服务过程中没有业主提出过任何异议，明园物业收取该费用是有法律依据的。

电信设施的租赁场地是开发商的，不是公用部位，小安桥业委会无权主张。

明园物业利用公共场地获得的公共收益，应当减掉必要的成本支出，明园物业要承担税费和其他成本，根据民法典的规定和其他地区的相关规定，至少应该扣除30%的成本。另外，诉请很多都过了诉讼时效。

本院认定事实如下：

上海市中山西路XXXX弄明园小安桥小区房产系上海安桥明园房地产开发有限公司开发。房产分二期开发，一期工程于2006年底竣工并开始交付使用，二期工程于2010年8月竣工备案，小区地下车库属二期竣工备案范围。

明园物业与开发商签订前期物业服务合同，为明园小安桥小区提供物业服务，直至2016年12月29日退出。

中山西路XXXX弄明园小安桥小区业主大会、业主委员会成立于2016年6月30日。本院于2019年1月7日收到小安桥业委会就本案的起诉状。

另查明，小区8号楼整幢、9号楼地下1层均登记于开发商名下。

诉讼中，本院委托上海沪中会计师事务所有限公司对明园物业自2006年1月1日至2016年12月29日期间收取明园小安桥小区地面停车费、电信及移动基站场地费、电梯广告费进行审计。鉴定报告意见、各方质询意见及本院意见如下：

1、关于停车费。

鉴定意见：小安桥项目2007年-2016年停车费5,533,893.00元。

①包月停车费4,993,493.00元，其中：根据发票票面信息及其他附件信息，可以确定的地面停车费989,315.00元、地下停车费2,254,175.00元、未注明地面停车费还是地下停车费1,750,003.00元。

未注明地面停车费还是地下停车费1,750,003.00元中，根据明园物业提供的停车费收费标准及发票票面信息：

高于150元/月的停车费889,285元，归入地下停车费；

等于或低于150元/月的(2011年至2016年)停车费276,863.00元，归入地面停车费；

等于或低于150元/月的(2007年至2010年)停车费505,400.00元，明园物业公司认为由于2010年及以前小安桥小区二期施工，地面无法停车，故车辆均停入地下，应归入地下停车费；

根据票面信息仍无法判断的停车费78,455.00元。

②临时停车费138,300.00元。

③车位管理费402,100.00元。

经审计，可确认公共收益的停车费为1,450,813.20元，其中：包月地面停车费收入1,266,178元(989,315+276,863)，临时停车费收入138,300元，未入小安桥项目账的包月地面停车费收入46,335.20元；

下述3项停车费根据现有资料无法判断归属：

①明园物业公司主张2007-2010年，等于或低于150元/月停车费标准收取的停车费505,400元应为地下停车费收入，我们根据现有资料无法判断；

②根据票面信息无法判断地面地下的停车费78,455元；

③因2012年12月第一本凭证缺失，无法审核的停车费收入44,430元。注：44,430元是账本上金额，但是没有入账凭证，大类是停车费，但未细分，鉴定单位无法判断。

小安桥业委会认为，一期房屋在小区两头，二期房屋在中间，整个地下车库贯通形成环状方能使用，所以在二期房屋建成前地下车库是无法使用的，小区业主也均称在2010年前地下车库未开发投入使用。

因此，2010年以前发生的停车费用肯定都是地面停车费，鉴定单位区分的高于150元/月的停车费889,285元中，有50,675元是2010年以前的，至少该部分费用应认定为地面停车费。其二，对于将停车费标准高于150元/月的作为地下停车费有异议，所以剩余的838,610元，因为高于150/月就划归为了地下停车费，这个也不能认可。

明园物业认为：

一、鉴定单位将等于、低于150元的收入认定为地面停车费没有依据。物业合同约定，地下停车收取100元/月的管理费，地面停车150元/月，地下停车费的一般按400元/月收取，其中地下停车费及管理费可根据需要灵活收取，故鉴定单位确认的地面停车费1,266,178元中，低于150元/月的费用30,788元或管理费25,540元应予剔除；

二、未入账的46,335.20元中，根据鉴定单位的区分口径，高于150元/月及等于管理费100元/月的5630.70元应予扣除；

三、同理，鉴定单位认定的等于或低于150元/月停车费标准收取的停车费505,400元中，未剔除低于150元/月的部分12,725元或管理费100元/月部分200元；

四、根据票面信息无法判断地面、地下停车费78,455元中，2013、2014年有五笔分别为4800元、4800元、2400元、2400元、6000元，共计20,400元符合400元/月地下停车费标准，应予扣除；

五、2007年-2010年期间，因为二期施工原因，根本没有收取过地面停车费，一期地面固定停车位54个，即使不考虑一期未全部出售及二期施工对一期地面停车的影响，满负荷按150元/月标准计算，全年也只有97,200元，而鉴定意见2008-2010年年均有15万元，显然若认定该期间全为地面收入不符合事实。

鉴定单位认为：

根据明园物业提供的资料，地面停车费150元/月从未变过，地下停车费没有明确说明，但提到明显比地面高。所以我们将低于、等于150元/月的视为地面停车费，高于150元/月视为地下停车费。未入账46,335.20元注明的就是地面停车费，所以全部计入地面停车费。

明园物业称78,455元中可以认定部分为地下停车费的20,400元，但我们是根据开票总额/月份结果是150或者400的作为判断标准的，而明园物业说的票据开票信息只有总额，没有月份，无法得出400元/月的标准，所以我们无法认定地面或者地下停车费。

本院认为：

一、根据审计情况，明园物业有关明园小安桥小区停车费的开票信息，是自2011年起开始区分地下和地面停车费的，2007-2010年期间从未区分，再结合地下车库于2010年8月方竣工备案的事实，可以确认小安桥业委会所述属实，地下车库在2011年之前尚未投入使用，因此2011年之前的停车费应计入地面停车收益。

明园物业认为一期车库未竣工即投入使用，缺乏证据佐证，本院不予采信。明园物业认为一期规划地面车位仅54个，全部停满也不可能有那么多费用，但根据常理，小区内停车并不完全按规划车位停放，鉴于车多位少的矛盾，完全可能在小区内规划车位以外的地面安排停车，因此明园物业的该意见本院不予采纳。

根据上述认定，2007-2010年期间等于或低于150元/月停车费标准收取的停车费505,400元应计入地面停车费收入；鉴定单位归入地下停车费的889,285元中，属2007-2010年期间的50,675元应计入地面停车费收入；无法区分停车费78,455元中，2007-2010年期间39,505元为地面停车费收入；

二、根据票面信息无法判断地面、地下停车费78,455元中，2013、2014年有五笔分别为4800元、4800元、2400元、2400元、6000元，虽然缺乏收取的期间信息，无法直接计算得出收费标准，且上述数额即可被400整除，也可被150整除，但一般收费以季度或季度的整倍数为期间，若以150元/月为标准不符上述规则，而按400元/月计符合常理，因此可以推定上述收费系地下停车费，不应归入公共收益；

三、在其余开票信息未明确地面还是地下停车费的款项中，鉴定单位根据收费标准，以150元/月作为区分地面和地下停车费的判断依据，符合实际情况，本院予以支持；

四、78,455元中扣除上述可分别认定为地面、地下停车费的39,505元、20,400元后剩余18,550元，以及缺失入账凭证的停车费44,430元，本院根据实际情况酌定地面停车费占1/3，计20,993元；

五、其余问题，鉴定单位的意见及答复并无不当，本院予以支持。

综上认定，本院确认地面停车费共计2,067,386.20元。

2、关于电信及移动基站场地租赁费。

鉴定意见：电信及移动基站场地租赁费160,137.50元，其中：计入小安桥项目账的金额102,650元，未计入小安桥项目账金额57,487.50元。明园物业公司主张电信及移动基站所占用地址的产权属于开发商，租赁费160,137.50元不属于小安桥小区公共收益，我们根据现有资料无法判断。

明园物业认为，基站位于开发商所有的房屋内，不属小区业主的公共收益。

本院认为，小安桥业委会未提供电信及移动基站场地的具体位置，而根据在案资料，基站场地位于8号楼和9号楼的地下室，未见其他地方有基站，而无论8号楼还是9号楼的地下室，根据明园物业提供的证据，目前均属开发商所有，非公共部位，因此基站场地租金不应计入公共收益。

3、关于广告费。

鉴定意见：可确认公共收益的广告费收入为276,960元，其中：计入小安桥项目账的金额246,210元，未计入小安桥项目账金额30,750元。

小安桥业委会、明园物业对金额无异议。

鉴定意见另载明：本报告所述各项收入均为开票收入，明园物业公司均按规定缴纳流转税，其中：2016年5月以前按照开票收入5.65%缴纳营业税及附加税费，2016年5月以后按照不含税开票收入3.39%缴纳增值税及附加税费。

以上事实，有双方提供的竣工备案资料、物业服务合同、业主大会、小安桥业委会备案资料、房地产登记信息、鉴定报告以及庭审笔录佐证。

本院认为：

小安桥业委会成立于2016年，至提起本案诉讼时，尚未过诉讼时效期间，故明园物业有关诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。

物权权利人享有收益权是民法的基本规则，1987年起施行的《中华人民共和国民法通则》规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

因此，明园物业有关物权法施行后的抗辩意见，本院不予采纳，因公共部位出租所得收益当然应归全体业主。明园物业在收取上述地面停车费、广告费等公共收益时，势必支出了税、人工、维护等费用，因此理当在归还公共收益时扣除合理的成本，本院酌定为收入的20%。

依照《物权法》第七十三条、《民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、上海明园物业管理有限公司于本判决生效后十日内向上海市徐汇区明园小安桥业主委员会返还地面停车费收入1,653,908.96元；

二、上海明园物业管理有限公司于本判决生效后十日内向上海市徐汇区明园小安桥业主委员会返还广告费收入221,568元；

三、驳回上海市徐汇区明园小安桥业主委员会的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费34,044元，减半收取计17,022元，由上海市徐汇区明园小安桥业主委员会负担7648元，上海明园物业管理有限公司负担9374元。鉴定费125,016元，由上海市徐汇区明园小安桥业主委员会、上海明园物业管理有限公司各半负担62,508元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员　蔡重洲

二〇二〇年八月三十一日

法官助理　陆　磊

书 记 员　李　蕴

原判决书如下↓↓

主编：王梦乐

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